Dla Państwa wygody, poniżej zamieściliśmy wykaz pojęć słownikowych z jakimi mogą się Państwo spotkać przy wycenie nieruchomości. Do każdej poniższej definicji wymienione jest źródło, z którego została ona zaczerpnięta.

Rzeczoznawca majątkowy

Osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Tytuł zawodowy "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.174)

Wycena nieruchomości

Postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.4)

Szacowanie nieruchomości

Czynności związane z określeniem wartości nieruchomości.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.4)

Operat szacunkowy

Dokument stanowiący pisemną, autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki ograniczające, leżące u podstaw wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej jej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.151)

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.150 i 151)

Wartość katastralna nieruchomości

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.
Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.
Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.150,151 i 161)

Wartość bankowo hipoteczna nieruchomości

Wartość bankowo hipoteczna - wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka zawiązanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny.

Źródło: ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (art.2)
Definicję oraz interpretację wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości znajdziesz również w dziale Prawo w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym nr 2 (KSWP 2) "Wartości inne niż wartość rynkowa" (pkt. 3.1)

Wartość godziwa

Wartość godziwa - kwota za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, nie powiązanymi ze sobą stronami.

Źródło: ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (art.28)
Definicję oraz interpretację wartości godziwej znajdziesz również w dziale Prawo w Krajowym Standardzie Wyceny Specjalistycznym nr 2 (KSWS 2) „Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości” (pkt. 2.9)

Pojęcie nieruchomości

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Z przedmiotowego punktu widzenia wyróżniamy zatem trzy rodzaje nieruchomości:

• nieruchomość gruntowa
• nieruchomość budynkowa
• nieruchomość lokalowa

Nieruchomość gruntowa jest to grunt wraz z częściami składowymi (budynki i urządzenia, drzewa i inne rośliny, prawa związane z nieruchomością) związanymi trwale z tym gruntem, dla których nie została oddzielona własność od gruntu na mocy przepisów szczególnych.
Nieruchomości rolne (grunty rolne), którymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Nieruchomość budynkowa to budynek lub budynki trwale związane z gruntem, stanowiące na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności. Okoliczność taka występuje wówczas, gdy grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są oddawane w użytkowanie wieczyste (gdy użytkownik wieczysty wybuduje budynek na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, staje się on nieruchomością budynkową i stanowi własność użytkownika wieczystego).
Nieruchomością lokalową jest część budynku trwale związanego z gruntem, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy Ustawy o własności lokali stanowią, że samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy może być odrębną nieruchomością.

Źródło: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (art.46) i Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Samodzielny lokal mieszkalny

Samodzielny lokal mieszkalny - jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Źródło: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Odrębna własność lokalu

Odrębna własność lokalu - można ją ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Źródło: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Lokal

Należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Źródło: Ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Nieruchomość wspólna

Nieruchomość wspólna - stanowi ją grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Źródło: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Udział w nieruchomości wspólnej

Udział w nieruchomości wspólnej - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Źródło: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Nieruchomość podobna

Nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.4)

Stan nieruchomości

Należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.4)

Działka gruntu

Niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.4)

Działka budowlana

Zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.4)

Pomieszczenie przynależne

Pomieszczenia przynależne - to pomieszczenia, które mogą przynależeć do lokalu, jako jego części składowe, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

Źródło: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Budynek

Obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Obiekt budowlany

Budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi; budowla stanowiąca całość techniczno - użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami; obiekt małej architektury.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Budowla

Obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszyny antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia, reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki a także części budowlane urządzeń technicznych ( kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Budynek mieszkalny jednorodzinny

Budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch samodzielnych lokali mieszalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Budowa

Wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Przebudowa

Wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie nie wymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Remont

Wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Dokumentacja budowy

Pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książka obmiarów, w przypadku realizacji obiektów metodą montażu - także dziennik montażu.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Pozwolenie na budowę

Decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

Źródło: ustawa z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (art.3)

Właściciel

Należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Źródło: Ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Najemca

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higienicznosanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Źródło: Ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art.6b)

Wynajmujący

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
   • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
   • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Źródło: Ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art.6a)

Adiacencka opłata

Opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państw, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art.4)